Estos mecanismos han provocado cierta alarma social e inseguridad jurídica. La situación actual evidencia la urgente necesidad de unificación de criterios en los tribunales, bien mediante acuerdos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), bien a través de pronunciamientos del Tribunal Supremo (TS), para garantizar que este requisito previo a la demanda no se convierta en un obstáculo aleatorio, dependiente de la plaza en la que se litigue.
Este artículo se ha publicado en el número 212 de la Revista Administradores de Fincas.
Patricia Briones, Abogada. Secretaria Técnica del CAF Madrid
Desde el 3 de abril de 2025, en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible una demanda se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias (MASC).
A efectos de esta ley, se entiende por MASC cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.
Se considerará cumplido este requisito si se acude previamente a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora.
Durante el primer semestre de este año, en diversos grupos de trabajo que integran la Comisión de Legislación del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), hemos analizado la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia pero, sobre todo, hemos tratado de entender, traducir y adaptar el requisito de procedibilidad de los MASC al ámbito de las comunidades de propietarios.
Y digo entender y traducir con todo conocimiento de causa. Para ello, nada mejor que acudir a su exposición de motivos y leer la letra pequeña de los argumentos esgrimidos por el legislador para justificar su cumplimiento y de los que incluyo algunos extractos:
– “Ante el exponencial incremento de la litigiosidad, el servicio público de Justicia debe ser capaz de ofrecer a la ciudadanía la vía más adecuada para gestionar su problema. En unos casos será la vía exclusivamente judicial, pero en muchos otros será la vía consensual la que ofrezca la mejor opción. La elección del medio más adecuado de solución de controversias aporta calidad a la Justicia y reporta satisfacción a los ciudadanos y ciudadanas. En este contexto cobran importancia las razones de las partes para construir soluciones dialogadas en espacios compartidos.”
Vía judicial vs. diálogo
Aunque como toda regla general tiene sus excepciones, cuando acudimos a la vía judicial sabiendo el coste y el tiempo que tenemos que invertir en ello es porque la vía del diálogo no ha surtido efecto.
Si en algún ámbito se exprime al máximo esta actividad negociadora es precisamente en las comunidades de propietarios en las que o bien su presidente, los propietarios o el propio administrador de fincas se convierten, sobre la marcha, en mediadores y conciliadores amateur.
Esta actividad se traduce en requerimientos en forma de burofax, email, WhatsApp o acuerdos de juntas que se acreditan documentalmente y que se aportan con la demanda y que prueban que la comunidad ha agotado la vía amistosa antes de acudir a los tribunales lo que le aleja de la hipotética temeridad, el abuso del derecho o la mala fe procesal que trata de evitar el legislador.
No podemos obviar que la propia Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7.2 (acción de cesación) y 21 (procedimiento monitorio) antes de acudir a la vía judicial exige que se cumpla con determinados requisitos:
Art. 7.2:” (…) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
(…) Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios (…)”.
La comunidad debe requerir previamente al infractor y, si persiste en su conducta, aprobar en junta la interposición de la correspondiente demanda.
La irrupción de los MASC
La incorporación del MASC añade una fase intermedia que, en teoría, puede favorecer un acuerdo con el infractor como, por ejemplo, limitar horarios, insonorizar espacios, cesar en la actividad…
Art. 21.3:” (…) Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda (…).
(…) En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor (…)”.
En este tipo de reclamaciones, la exigencia de acudir previamente a un MASC en virtud de la LO 1/2025, art. 438 bis, no aporta un verdadero valor real al tratarse de deudas vencidas, exigibles y líquidas donde difícilmente hay espacio para la negociación más allá de un aplazamiento de la deuda.
En ambos supuestos, antes de que la comunidad acuda a la vía judicial, el propietario tiene la posibilidad de atender al requerimiento y o bien cesar en las actividades o bien saldar la cantidad adeudada y evitar con ello que la comunidad le demande. Sin embargo, incluso en estos casos y contra toda lógica, también es exigible como requisito de procedibilidad acudir a un MASC antes de presentar la correspondiente demanda.
– “Se debe recuperar la capacidad negociadora de las partes, con la introducción de mecanismos que rompan la dinámica de la confrontación y la crispación que invade en nuestros tiempos las relaciones sociales. Para ello es necesario introducir medidas eficaces que no se degraden ni transformen en meros requisitos burocráticos.”
Si este era el objetivo del legislador, el efecto está siendo justo el contrario: cumplir con la burocracia de la forma más rápida y sencilla posible para poder acreditarlo documentalmente junto con la demanda.
– “Con la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, no se ha conseguido desarrollar la potencialidad augurada desde su gestación (…) Evidencia determinadas dificultades en relación con el funcionamiento de los sistemas nacionales de mediación en la práctica, particularmente relacionadas con la falta de una «cultura» de la mediación en los Estados miembros.
Surge así la noción del abuso del servicio público de Justicia, actitud incompatible de todo punto con su sostenibilidad.
Este abuso puede ejemplificarse, por tanto, en la utilización irresponsable del derecho fundamental de acceso a los tribunales recurriendo injustificadamente a la jurisdicción cuando hubiera sido factible y evidente una solución consensuada de la controversia.”
Mediación o imposición
La ausencia de una cultura de mediación no se sustituye por una cultura de la imposición. Quien desde el año 2012 ha querido acudir a la mediación para evitar la vía judicial así lo ha hecho. No se puede responsabilizar al ciudadano de que esta ley no haya surtido el efecto esperado durante 13 años y, en vez de incentivar que se acuda a la mediación para resolver un conflicto, se exija ahora su cumplimiento junto a otros medios alternativos de resolución de conflictos.
La introducción de los MASC perseguía, entre otros objetivos, fomentar el diálogo y promover acuerdos rápidos y menos costosos que un pleito lo que se traduciría, al menos en teoría, en una reducción de la litigiosidad.
Sin que estas líneas supongan una crítica ni una negación de los beneficios de la mediación, como he comentado con anterioridad, desde el año 2012 ya existía una ley que precisamente posibilitaba su utilización de forma que se podía acudir voluntariamente a la mediación o a la vía judicial para resolver un conflicto.
Algo mal vuelve a hacer el legislador cuando se ha topado de bruces con la alarma social que ha generado esta ley que, lejos de allanar el camino, supone una carrera de obstáculos que solo está generando retraso en la presentación de las demandas debido, entre otras cosas, a la inseguridad jurídica derivada de una deficiente redacción de los requisitos que deben cumplir los MASC para que obtengan el tan ansiado “pase de oro”.
Ni que decir tiene que la parte demandada estará ojo avizor para poder probar que se ha incurrido en algún error, por pequeño que sea, para alegar que no se ha cumplido debidamente con el requisito de procedibilidad.
Uno de los aspectos más problemáticos en la práctica de los MASC tras la entrada en vigor de la LO 1/2025 es la disparidad de criterios en su aplicación, tanto por parte de las juntas de jueces como de los Letrados de la Administración de Justicia (LAJ) en unos casos más estrictos y, en otros, más laxos que flexibilizan o endurecen el cumplimiento de esta exigencia.
Propuestas para mejorar
Esta falta de uniformidad genera una notable inseguridad jurídica lo que coloca a las comunidades de propietarios en una posición, cuanto menos, incierta: lo que en un partido judicial puede admitirse sin dificultad, en otro puede derivar en su inadmisión o en un requerimiento que retrase su tramitación.
La situación actual evidencia la urgente necesidad de unificación de criterios, bien mediante acuerdos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), bien a través de pronunciamientos del Tribunal Supremo (TS), para garantizar que el requisito de MASC no se convierta en un obstáculo aleatorio, dependiente de la plaza en la que se litigue.
Si queremos que los MASC se conviertan en una herramienta real para poder cumplir con los objetivos de esta ley y no en un mero trámite procesal, será necesario que no se limite a un mero eslogan como reza en su exposición de motivos: “Antes de entrar en el templo de la Justicia, se ha de pasar por el templo de la concordia.”
Para ello, a modo de sugerencia podrían adoptarse, entre otras, algunas de las siguientes medidas:
1. Impulsar la formación de los administradores de fincas en técnicas de mediación al estar especializados como nadie en el ámbito de la propiedad horizontal y concederles un papel relevante en el cumplimiento de esta nueva normativa.
2. Flexibilizar la obligatoriedad del MASC en ciertos supuestos, como en el caso del procedimiento monitorio donde difícilmente hay espacio para la negociación que no implique un agravio comparativo con otros propietarios que cumplen con su obligación de pago.
3. Fomentar campañas de sensibilización entre los propietarios para cambiar la cultura del litigio por la del acuerdo.
CONCLUSIÓN
Los MASC han venido para quedarse, pero su éxito, al menos en el ámbito de la propiedad horizontal, dependerá de cómo se ajusten a la realidad de las comunidades de propietarios, sin parangón con otros escenarios en los que resulten aplicables, si no, correremos el riesgo de que la aplicación de los MASC en este ámbito no sea más que otro peaje procesal que frustre a las comunidades y desgaste a los profesionales.
Nuevamente, el papel del administrador de fincas colegiado es crucial: su reconocimiento legal, formación, alta cualificación profesional y conocimiento del medio pueden convertirle en un verdadero mediador/conciliador natural que reduzca la conflictividad vecinal.
Ahora bien, hay que dotarle de herramientas para ello. No hubiera estado de más que el legislador, tan proclive a incluir anexos en otras leyes, lo hubiera hecho en esta ley incorporando, por ejemplo, un modelo de oferta vinculante o de acta de junta.